Se vienen expensas más caras para los consorcios
Advierten que la nueva normativa le dará más poder al administrador y que las multas y sanciones por incumplimiento las pagará el propietario.
El nuevo Código Civil y Comercial -que comenzará a regir en agosto- vendrá con importantes cambios. Además de otorgarle más funciones al administrador, impactará con una suba en las expensas y le dará mayor injerencia sobre las decisiones propias de los dueños de las viviendas.
A partir de la entrada en vigencia de la ley, el consorcio será considerado como una persona jurídica, tendrá su domicilio en el inmueble y sus órganos serán la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador, según consigna Iprofesional.
En cuanto a las expensas, los titulares de inmuebles no podrán liberarse del pago de ninguna contribución a su cargo. Esto comprende a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso del inmueble, o enajenación voluntaria o forzosa. En el nuevo cuerpo normativo, una cláusula novedosa es la que establece que el Reglamento de PH podrá eximir parcialmente de las contribuciones a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados tipos de servicios.
Además, establece que los propietarios tampoco podrán rehusarse al pago de expensas ni oponer defensas por cualquier causa.
Esta norma no dista de los principios de la Ley 13.512 en lo referido a que el abandono de la unidad de la que proviene la deuda, su transferencia por cualquier título oneroso o gratuito, voluntaria o forzosa (por ejemplo subasta judicial) no produce la extinción del compromiso.
Además del propietario, estarán obligados a la cancelación de gastos y contribuciones los titulares de otros derechos que sean poseedores por cualquier título. Es decir, se amplía el espectro con la posibilidad de reclamar lo adeudado por expensas al inquilino o a quien haga uso del inmueble.
Esto es así, porque se considerará que la obligación de pago no emerge de la calidad de titular sino a partir de la posesión del bien.
Desde la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, su presidente Osvaldo Loisi, señala que "el dinero de las expensas -por lo menos, los fondos de reserva- podrá ser manejado por el administrador con una mayor discrecionalidad". Multas y sanciones deberán ser absorbidas por propietarios.
El artículo 2048 incluye dentro del concepto de expensa, los gastos "resultantes de las obligaciones impuestas al administrador". Con esa redacción, de acuerdo con Loisi, el consorcio debería hacerse cargo de las multas impuestas a ellos, así como de toda erogación derivada de incumplimientos inherentes a sus tareas.
"Es polémico que la parte final del artículo exprese que el certificado de deuda expedido por el administrador es un título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”, señaló el titular de la Liga de Consorcistas. "Se pasa por alto que el más elemental sentido de justicia impone que una persona tiene que ser la que liquida y otra distinta la que certifica", agregó.
Sus quejas también apuntan a que "se mantiene la facultad de certificar lo que él mismo liquida, pudiendo ejecutar judicialmente ese título como si fuese un cheque o un pagaré".
Pero eso no es todo. Además de incluirse en ese título los gastos, quedará autorizado a extenderlo también a "las demás contribuciones".
En otras palabras, se condenará al propietario a pagar prácticamente lo que el administrador arbitra para luego, en caso de excesos, tener que hacerle un juicio ordinario al consorcio para que le restituya el importe mal pagado.
