Ley de Alquileres
Ley de Alquileres en medio de la peor crisis inmobiliaria
La norma ha reducido la oferta y elevado los precios, mientras el Congreso no logra avances en posibles modificaciones.
El 11 de junio de 2020, durante la pandemia y en medio de una sesión tensa entre el gobierno y la oposición, que había abandonado la sala, el Senado aprobó la Ley 27.551, conocida como la Ley de Alquileres. Tres años después, el mercado inmobiliario se enfrenta a una de sus mayores crisis y la promesa del gobierno de suspender o modificar la legislación actual no se ha cumplido hasta ahora.
Desde la promulgación de la ley, los contratos de alquiler tienen una duración de tres años, en lugar de dos como era anteriormente. Además, se actualizan anualmente utilizando un índice (ILC) compuesto por igual proporción de las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE). También se requiere que los contratos sean registrados ante la AFIP, entre otros puntos importantes de la medida.
Sin embargo, más allá de los detalles de la regulación, a lo largo de estos tres años se han observado varios efectos en el mercado de alquileres: precios más altos para acceder a una vivienda, una oferta mínima y contratos informales.
"Fue una mala ley en el peor momento posible, ya que se produjo después de una inflación del 30% que luego alcanzó el 50%, y los alquileres no habían incorporado ese aumento, lo que generó un desfase inicial. Además, desapareció el crédito hipotecario y ahora estamos experimentando la peor situación en la historia de los préstamos para vivienda. En marzo de 2020, apareció la pandemia y se congelaron los alquileres, y meses después se aprobó esta ley en un contexto de gran incertidumbre", explicó el economista y especialista en vivienda, Federico González Rouco.
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Después de que la ley fue promulgada, la inflación se aceleró, lo que hizo que las actualizaciones anuales quedaran desfasadas para los propietarios. Como resultado, los propietarios agregaron más elementos para aumentar los precios de los contratos iniciales, lo que complicó cada vez más el acceso a una vivienda para los inquilinos. "La ley intentó eliminar cualquier tipo de discusión entre propietarios e inquilinos. Regula las relaciones y los riesgos entre las partes. El requisito de inscripción en AFIP ya existía y está generando un impuesto nuevo al alquiler. Todos estos factores están aumentando los precios", agregó González Rouco.
En concreto, para los alquileres que se actualizaron el 1 de junio, por ejemplo, el aumento ya alcanzó el 100%. Es la primera vez que el Índice para Contratos de Locación (ICL) llega a las tres cifras. Además, alquilar tampoco se volvió atractivo para los propietarios, por lo que muchos decidieron retirar sus viviendas del mercado o convertirlas en alquileres temporarios, lo que ha llevado a la oferta de viviendas en alquiler a su nivel más bajo históricamente.
"Antes de la ley, una propiedad solía estar disponible de 60 a 90 días, pero ahora no hay propiedades disponibles y un inquilino debe esperar hasta que aparezca una que se ajuste a su presupuesto", resumió Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. "Ahora el problema es: ¿a dónde van las familias? La mayoría extiende sus contratos tratando de manejar la situación, y los propietarios entienden que ambas partes deben llegar a un acuerdo", reflexionó.
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A modo de ejemplo, según las cifras del gobierno porteño, actualmente hay 488,000 hogares que alquilan en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las propiedades en alquiler son alrededor de 1000. A fines de 2022, había casi 3000 propiedades en alquiler, y en 2012 había alrededor de 10,000 propiedades destinadas a ese propósito.
Además, los expertos han advertido sobre el mercado de negociación paralela de los contratos de alquiler. Según los datos enviados al Congreso por la Jefatura de Gabinete, hasta julio de 2022 se registraron 213,812 contratos habitacionales. Sin embargo, los expertos privados estiman que esta cifra representa aproximadamente el 10% de los acuerdos que se realizan. En otras palabras, solo 1 de cada 10 contratos se registra oficialmente.
Qué puede pasar con la Ley de Alquileres
Durante los últimos tres años, la Ley de Alquileres ha recibido críticas de todos los sectores políticos y ha sido objeto de varios intentos de modificación en el Congreso. Aunque hay un consenso generalizado de que la ley debe ser modificada, no ha habido acuerdo sobre cómo hacerlo.
A fines de 2021, surgió la posibilidad de reformar la ley. Sergio Massa, en ese momento presidente de la Cámara de Diputados y no ministro, hizo un llamado público para que todos los espacios políticos acordaran la derogación de la norma y la aprobación de una nueva.
Sin embargo, el mensaje del diputado no tuvo el efecto esperado dentro del bloque oficialista. Meses después, la Cámara de Diputados comenzó a discutir una modificación de la ley actual en las comisiones de Legislación General y Presupuesto. El debate concluyó en junio de 2022, pero sin llegar a un acuerdo.
La mayoría del oficialismo presentó su propio dictamen, mientras que la oposición, conformada por Juntos por el Cambio, el Interbloque Federal (PJ no kirchnerista y socialistas), una parte de los libertarios y Provincias Unidas (rionegrinos y misioneros), presentó otro.
Sin embargo, el dictamen del oficialismo mantenía los puntos principales de la ley intactos, como el plazo mínimo de tres años de contrato y el método de ajuste anual. Solo agregaba "incentivos" impositivos para las propiedades en alquiler, con la supuesta intención de ampliar la oferta y reducir los precios.
La comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados debatieron en 2022 sobre la ley de Alquileres.
El dictamen de la oposición, por otro lado, proponía reducir la duración mínima de los contratos a dos años y planteaba que la actualización del alquiler pudiera realizarse cada tres a doce meses, estableciendo un mecanismo acordado por ambas partes.
En la Cámara de Diputados, la paridad de fuerzas obliga al Frente de Todos a buscar acuerdos con bloques provinciales aliados y con bancadas independientes para aprobar normas, especialmente cuando no hay consenso con la principal bancada opositora, Juntos por el Cambio. Por otro lado, la oposición ha tenido dificultades para unirse y lograr una sesión en el recinto, excepto en el caso de la aprobación de la Boleta Única.
Es por eso que desde mediados de 2022 la reforma de la Ley de Alquileres no ha avanzado en ninguna dirección. El aumento de las tensiones entre la bancada oficialista y la coalición opositora, que finalmente explotaron en diciembre pasado, ha contribuido poco a este proceso.
Por lo tanto, fue sorprendente en el Congreso que en abril pasado, en pleno año electoral, Sergio Massa, ahora como ministro de Economía, dejara trascender después de una reunión con Alberto Fernández, que el Poder Ejecutivo planeaba suspender la ley y luego presentar un nuevo proyecto. Esta noticia no fue bien recibida por todos los miembros del bloque oficialista, ya que algunos todavía defienden abiertamente los puntos principales de la norma.
Sergio Massa en el Congreso de la Nación.
Desde el ámbito ejecutivo, el secretario Legal y Administrativo del Ministerio de Economía, Ricardo Casal, se reunió con representantes de las agencias inmobiliarias con el propósito de establecer una nueva iniciativa. Durante el encuentro en el Palacio de Hacienda, Bennazar informó que acordaron la creación de una mesa nacional de alquileres con el objetivo de abordar la reforma de ciertos aspectos clave. Estos puntos incluyen la reducción del plazo del contrato a dos años y la actualización del alquiler, al menos, cada tres meses.
No obstante, hasta ahora no ha habido avances significativos en el Congreso ni en el Ejecutivo con respecto a la Ley de Alquileres y su posible reforma en los últimos dos meses. Incluso si el Ministerio de Economía finaliza la elaboración de un proyecto en las próximas semanas, es poco probable que avance fácilmente. Esta dificultad es entendida tanto por la bancada del Frente de Todos como por Juntos por el Cambio.
La correlación de fuerzas políticas no ha cambiado, y además, se suma el hecho de que este año es electoral, lo que complica aún más el consenso, tanto dentro del oficialismo como en la oposición. De hecho, durante las últimas tres semanas, el Frente de Todos y Juntos por el Cambio han estado negociando sin éxito la posibilidad de tratar proyectos de baja relevancia y baja conflictividad. Hasta el momento, solo se ha programado una sesión para el próximo martes, en la cual el jefe de Gabinete, Agustín Rossi, presentará su informe de gestión, de acuerdo con lo estipulado por la Constitución Nacional.