Impacto negativo de la Ley de Alquileres en Argentina: Aumento de precios y escasez de oferta.

 A partir del 30 de junio de 2020, entró en vigor la Ley de Alquileres, que sigue vigente y ha generado debates e indecisiones por parte del Gobierno nacional en cuanto a suspenderla, derogarla o reformularla en el Congreso. Hasta el momento, todos los intentos han sido infructuosos. A tres años de su implementación, su impacto en los precios demuestra lo perjudicial que ha sido para los inquilinos: los alquileres han aumentado aproximadamente un 140% por encima de la inflación en la ciudad de Buenos Aires y en otras ciudades del país. Durante el mismo período, el aumento acumulado de precios ha sido del 441%, una cifra récord en los últimos 30 años.

 Un informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba confirma que, a pesar del alto nivel de inflación, los precios de los alquileres han superado dicha inflación. En las ciudades más importantes de Argentina, los incrementos de los alquileres han oscilado entre el 522% y el 580% en tres años.

 La ciudad de Buenos Aires registra los peores resultados, con un aumento del 580% entre julio de 2020 y el mes actual (139 puntos por encima de la inflación).

 Actualmente, la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido considerablemente, alcanzando niveles mínimos. En algunos barrios de Buenos Aires y en ciudades del interior, solo hay disponibles 20 viviendas en alquiler, algo sin precedentes en la historia del mercado inmobiliario. Estos cálculos se basan en los alquileres promedio de departamentos de dos ambientes en los principales centros urbanos del país, según la plataforma Zonaprop. Se proyectaron los valores a la fecha actual, teniendo en cuenta la evolución del Índice de Contratos de Locación (ICL) informado por el Banco Central.

 Fabio Ezequiel Ventre, subdirector del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba, destacó en un informe que la Ley de Alquileres ha cambiado las reglas del juego y ha tenido un fuerte impacto en la oferta debido a regulaciones ilógicas e innecesarias, como los contratos a tres años y el método de ajuste a través del ICL, en un contexto de alta inflación que perjudica tanto a los inquilinos como a los propietarios. Según Ventre, los inquilinos se ven afectados por aumentos cada vez más elevados al tener que actualizar el monto del alquiler anualmente, mientras que los propietarios enfrentan una erosión del valor inicial y una falta de rentabilidad debido al congelamiento del precio por un año en un contexto de inflación interanual superior al 100%. Por esta razón, muchos propietarios prefieren poner sus inmuebles en venta en lugar de alquilarlos.

 En el Gran Buenos Aires (GBA), los alquileres han experimentado aumentos de hasta el 568% en la zona norte (127 puntos por encima de la inflación) y el 558% en la zona oeste/sur del GBA (117 puntos por encima del nivel general de precios). En Córdoba, los precios han aumentado hasta un 534% (93 puntos por encima de la inflación acumulada en tres años), y en Rosario, un 522% (+81 puntos).

 Estos datos contrastan con los tres años anteriores a la implementación de la ley. Entre julio de 2017 y junio de 2020, la inflación fue del 188% y los alquileres aumentaron menos: en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron 149 puntos en ese período; en el GBA, hasta 132 puntos; y en Rosario, 100 puntos.

 Córdoba fue la ciudad con el aumento más alto durante este período, con un incremento del 152%, pero aún quedó 36 puntos por debajo de la inflación.

 Estos resultados revelan el efecto negativo de regular en exceso un mercado que, además, mostraba un comportamiento favorable para los inquilinos (principal argumento utilizado para modificar la ley vigente hasta mediados de 2020).

 Los expertos del sector inmobiliario coinciden en que el Estado debe eliminar intervenciones y regulaciones innecesarias, ya que generan distorsiones y perjudican tanto al sector productivo como a todos los argentinos.

 Ventre sostiene que para que la situación cambie es crucial que la oferta vuelva a crecer, pero no será fácil incluso si se reformulan los puntos más polémicos de la legislación actual, como volver a contratos de dos años y ajustes semestrales y libres entre las partes.

 "La incertidumbre electoral y las elecciones actuales no ayudan; muchos propietarios esperarán los resultados de las elecciones en octubre o noviembre. Sin embargo, es esencial cambiar la ley para revertir la tendencia actual en beneficio de ambas partes involucradas en un contrato de alquiler (propietarios e inquilinos). Para lograrlo, es necesario eliminar las indexaciones, algo que no ha sido beneficioso en un contexto de inflación como el que atraviesa Argentina. Lo ideal sería volver a ajustes libres entre las partes, lo que podría equilibrar nuevamente la oferta y la demanda", concluyó el experto.